De meubels van Dissel 40

Loungeplatform in Dissel40

Sandra en ik hebben besloten dat we de inrichting van mijn huidige woning Dissel 40 meer willen nemen naar Ziep25.

In 2007 heb ik deze inrichting gemaakt in het kader van een sabbatical year. Het betreft dan het loungeplatform en de boekenkasten.


Er is plaats voor de meubels, maar er zijn wel een paar probleempjes. Het belangrijkste is wel dat het plafond in Ziep25 zo'n 20 centimeter lager ligt: 235 cm i.p.v. 257 cm.

Plaats voor het loungeplatform in Ziep25

In Dissel 40 heb ik een platform van 40 cm gebouwd om het plafond relatief te verlagen. Dat levert in Ziep25 een te laag plafond op.

De plattegrond met loungeplatform
en boekenkasten

Een oplossing daarvoor is om het platform 20 cm te verlagen als ik het plaats in Ziep25. De kasten die eromheen staan, zoals de tv-kast, de apothekerskast en de vitrinekast komen dan echter 20 cm hoger uit tenopzichte van het platform en het is de vraag of dat mooi is.

Dat wordt dus nog even puzzelen.

De boekenkasten van Dissel40

Het loungeplatform en eettafel in Dissel40

Apothekerskast in Dissel40

De installaties

Vandaag was ik met de installateur en de aannemer in het pand om te kijken wat er allemaal met de cv, water en afvoeren moet gebeuren.

Omdat Zijpendaalseweg 25 een kantoorpand is moet er erg veel gebeuren op installatiegebied. In een woning wil je keukens en badkamers en dat is er allemaal niet. Er is weliswaar een douchecabine, maar dit is een tijdelijke constructie. Ook de pantry is niet echt een keuken.

Omdat we nogal wat gaan veranderen aan de gevels moet ook de cv-installatie stevig aangepakt worden.

Hierbij een overzicht van de installaties die aangepakt moeten worden:

Cv

• cv-radiatoren onder ramen moeten vervangen worden omdat in het midden een Frans balkon komt. Daar zit nu een doorlopende radiator. Ook moeten de leidingen het plafond in omdat ze niet onderlangs de balkondeuren kunnen lopen.
• cv-radiatoren die op plaatsen zitten waar andere dingen komen (zoals keukens, badkamers en leidingschachten) moeten verwijderd of verplaatst worden.
• misschien moet de bestaande ketel vervangen worden.
• de regeling van de cv is nu niet optimaal. Er zijn alleen thermostaatkranen. Een regeling per verdieping met schakelklokken is wat we eigenlijk willen.
• in de badkamers willen we vloerverwarming.

Deze radiator zit in de weg voor ons Frans balkon

Water

• er moet een warmwatervoorzienig komen, dus een geiser of een boiler. Of  een combiketel.
• van daaruit warm- en koudwaterleidingen naar alle nieuw te bouwen keukens en badkamers en wasbakjes in toiletten.
• de meterkast willen we verplaatsen, dus ook de watermeter.
• opgepast moet worden dat er geen "dode" leidingen ontstaan. Daar kan zich namelijk de legionella bacterie vermenigvuldigen.

Er is nu een elektrische boiler

Elektriciteit

• de stoppenkast is verouderd en moet vervangen worden door moderne automaten met aardlekschakelaars.
• overal waar wanden vervangen of verplaatst worden moeten de wandcontactdozen etc. aangepast worden.
• op veel plaatsen worden pvc leidingen met verouderde kleurcodes gebruikt.
• op veel plaatsen zijn er ongeaarde wandcontactdozen.
• de schakelaars en wandcontactdozen zijn gedateerd en moeten vervangen worden.
• waarschijnlijk willen we meer wandcontactdozen.
• voor de keukens moeten er extra groepen komen.
• naar alle drie de badkamers moet een aarddraad om de cv te aarden.
• de meterkast willen we verplaatsen, dus ook de elektriciteitsmeter.

Stoppen en geen aardlekschakelaar

Gas

• naar de twee nieuwe keukens moeten gasleidingen komen.
• idem naar een nieuwe geiser.
• de meterkast willen we verplaatsen, dus ook de gasmeter.

Riool

• er komen drie nieuwe badkamers, die dus allemaal een nieuwe riolering nodig hebben.
• de nieuwe standleiding voor de riolering moet een beluchting hebben, die dus door het dak moet gaan.

Houtkachel

• in de huiskamer komt een houtkachel, die heeft een dubbelwandig rvs rookkanaal nodig.

Afzuiging

• twee keukens die van een afzuiging moeten worden voorzien.
• drie badkamers die van een afzuiging moeten worden voorzien.
• er moet een nieuwe dakdoorvoer komen voor de afzuigingen. Waarschijnlijk meerdere.

Telefoon

• mogelijk is er een telefooncentrale nodig.
• telefoonleidingen naar alle verdiepingen.

Televisie

• waarschijnlijk nemen we tele2, wat betekent dat er cat5 computerkabel naar de verdiepingen moet. Gelukkig ligt het pand al vol met computerkabel.

Internet

• vanaf de modem in de meterkast cat5 kabel door het hele pand
• mogelijk is er een tweede draadloze router nodig om overal draadloos internet te krijgen.

Een hele uitdaging nog.....................

Het ontwerpproces

Het ontwerpprces volgens Christopher Alexander kan ik het beste toelichten aan de hand van een voorbeeld. Voor de ramen van de voorgevel gebruik ik het patroon 236 "Windows which open wide", 236 Small Panes" en 238 "Filtered light".

Deze patronen zeggen zoveel als: Laat de ramen aan de beide zijden scharnieren zodat een grote verbinding met buiten ontstaat. Maak kleine vensters zodat er meerdere omkaderde views ontstaan, en fliter het licht waardoor een interessant patroon van kleur of schaduw ontstaat.

Ik heb deze patronen toegepast door de ramen te voorzien van een kalf (horizontale balk) met daar onder twee ramen die aan de zijden scharnieren. De middelste ramen gaan nog een stapje verder door er Franse balkondeuren van te maken. In het zo ontstane bovenlicht komt gekleurd (Tiffany) glas om "Filtered light" te krijgen.

Photoshop montage

Met Photoshop heb ik een montage gemaakt om te kijken hoe dat staat.

De volgende stap in het ontwerpproces is om een zogenaamde "Mockup" te maken. Dat betekent dat ik dit ontwerp in de werkelijke wereld simuleer door in dit geval tape op het raam te plakken. Het is namelijk nog maar de vraag of dit zo mooi is en of dat kalf niet zo laag komt dat je er tegenaan kijkt.

Papierstroken geven de dikte van de kozijen aan.

Zicht vanaf de straat met tape op ramen

Het valt op dat het raam met tape goed kijkt op de Photoshop montage.

Belangrijk is nu om binnen en buiten even rustig te gaan zitten en te voelen of het ontwerp de juiste emotie teweeg brengt.

In in dit geval lijkt het een goed ontwerp te zijn. Het kalf is niet te laag, je kijkt er makkelijk onderdoor. Ook de dikte van het kozijnhout (tape is ongeveer 8 cm breed) lijkt geen probleem. Het kozijn geeft een goed gevoel.

Een technisch probleem is nog dat de dikte van het kozijn bij het bovenlicht minder is dan bij het onderstuk met de draaiende delen. Dit omdat de draaidelen ook een dikte hebben.

Closeup van de ramen met mockup

De volgende stap is dan ook de technische uitwerking.

Mockup aan de binnenkant

Het bouwtechnisch onderzoek is klaar

Het rapport van het bouwtechnisch onderzoek is binnen (zie ook het vorige artikel).  Het onderzoek is uitgevoerd door Grobos bouwadvies (http://www.grobos-bouwadvies.nl/). Het onderzoek bevestigt de indruk die we al hadden over de staat van het pand. Er kwamen geen nieuwe grote gebreken aan het licht.

Het koopcontract is getekend!

Vanmiddag hebben Sandra en ik het koopcontract voor Zijpendaalseweg 25-27 getekend.

Een toost op Ziep25 in de witte villa

Daarna zijn we het gaan vieren met een etentje in de Witte Villa in park Sonsbeek met zicht op het pand.

Daar ergens ligt het!

De papierwinkel

Het is waanzinnig hoeveel gegevens we moeten aanleveren om dit huis te kunnen financieren. Ik geef je hieronder een lijst van alles wat we voor het verkrijgen van een hypotheekofferte in moeten leveren en dan ben ik waarschijnlijk nog wel wat vergeten:

Sandra

• ondertekende verkoopakte Lemoen 14 (om aan te tonen dat haar huis echt verkocht is)
• eigendomsbewijs Lemoen 14 (om aan te tonen dat het huis echt van haar is)
• opdracht makelaar Lemoen 14 (om de courtage te berekenen)
• hypotheekgegevens Lemoen 14 (om te bepalen of hypotheken overgenomen kunnen worden)
• verzekeringspolis spaarhypotheek (om te bepalen of de spaarhypotheek overgenomen kan worden)
• pensioengegevens (om te kijken of ze na haar 65ste ook de hypotheek kan betalen)
• belastingaangifte 2007 (om te kijken of ze voldoende inkomen heeft)
• belastingaangifte 2008
• belastingaangifte 2009
• echtscheidingsconvenant (om te kijken of ze alimentatie krijgt)
• inschrijving burgerlijke stand m.b.t. echtscheiding (om te kijken of ze echt gescheiden is)
• loonstrook (om te kijken of ze voldoende inkomen heeft)
• werkgeversverklaring werkgever (om te kijken of ze echt werk heeft)
• kopie paspoort (ter legitimatie)

Roland

• verkoopopdracht Dissel 40 (om te kijken of mijn huis echt te koop staat)
• waardeverklaring Dissel 40 (om een idee te krijgen wat mijn huis waard is)
• taxatierapport 2006 Dissel 40 (idem)
• afrekening Dissel 40 2006 (idem)
• hypotheekakte Dissel 40 2006 (om te kijken wat ik nu voor hypotheek heb)
• verzekeringspolis spaarhypotheek 2006 (om te kijken welke hypotheekvorm ik nu heb en hoeveel ik gespaard heb)
• eigendomsbewijs Dissel 40 2006 (om aan te tonen dat het huis echt van mij is)
• leningoverzicht hypothecaire geldlening (om te zien of ik recent mijn hypotheek betaald heb)
• bewijs eigen vermogen Roland Angenent (om te kijken wat ik nog aan geld heb)
• belastingaangifte Roland Angenent 2006 (om te kijken hoe mijn inkomensontwikkeling verloopt)
• belastingaangifte Roland Angenent 2007 (idem)
• belastingaangifte Roland Angenent 2008 (idem)
• overzicht inkomen Roland Angenent vanaf 1988 (idem)
• omzet eerste halfjaar 2010 Bureau Angenent b.v. (idem)
• boekhouding 2010 Bureau Angenent b.v. (idem)
• accountantsverklaring Roland Angenent holding b.v. 2009 (idem)
• voorlopig financieel rapport Bureau Angenent b.v. en Roland Angenent Holding b.v. 2010 (idem)
• loonstrook RW Angenent 2010 (om te kijken wat ik nu verdien)
• arbeidscontract RW Angenent - Roland Angenent Holding b.v. (om te zien wie mijn werkgever is)
• managementovereenkomst RA Holding inhuren RW Angenent (om te zien hoe mijn werkgever inkomen krijgt)
• arbeidsongeschiktheidsverzekering 2010 (om te kijken of ik de hypotheek kan betalen als ik arbeidsongeschikt wordt)
• pensioenvoorzieningen (om te kijken of ik na mijn 65e ook de hypotheek kan betalen)
• SO-verklaring Roland Angenent Holding b.v. (om aan te tonen dat ik subsidie krijg op mijn loon)
• uittreksel kvk RA holding b.v. (om te kijken of mijn holding echt bestaat)
• uittreksel kvk Bureau Angenent b.v. (om te kijken of mijn werkmaatschappij echt bestaat)
• kopie paspoort Roland Angenent (ter legitimatie)

Pand Zijpendaalseweg 25-27

• koopakte (om aan te tonen dat we het echt gaan kopen)
• begroting verbouwing (om te kijken wat het pand in de toekomst waard wordt, als zekerstelling)
• ontwerp van het pand (idem)
• bestemmingsplan Zijpendaalseweg (om te kijken of je er wel mag wonen, bank kan alleen woonhuis financieren)
• oppervlakte en inhoudsberekening (omdat een deel de bestemming wonen heeft en een deel de bestemming kantoor)
• verkoopbrochure makelaar (algemene info en prijs)
• taxatierapport (met en zonder verbouwing, om te bepalen wat het onderpand waard is)
• rapport bouwtechnisch onderzoek (om aan te tonen dat het geen bouwval is)

Ja, ja, banken zijn wel wat voorzichtiger geworden bij het verlenen van hypotheken...........

Warmwatervoorziening

Aangezien Zijpendaalseweg 25-27 een kantoorpand is, was er oorspronkelijk geen warmwatervoorziening, op een gasgeiser in de pantry na.

Nadat het pand gekraakt was in september 2009 is er antikraak bewoning gerealiseerd. Daarvoor is er een tijdelijke douche gemaakt in één van de toiletten. We kunnen voorlopig dus douchen, maar het is duidelijk dat er wat anders gemaakt moet worden voor alle badkamers en keukens die we van plan zijn te realiseren.

Tijdelijke douche

Beetje roestig

Elektrische boiler

Het pand is in de kelder voorzien van een vrij recente Remeha Quinta HR-ketel van 85 kW, die geschikt is om een indirect gestookte boiler aan te drijven. Deze ketel is aangesloten op een rookgaskanaal dat uitkomt boven op het dak.

Er zijn nu verschillende mogelijkheden om de warmwatervoorziening te realiseren:

1. In de kelder een aparte geiser of boiler plaatsen met een eigen rookgaskanaal. Er zijn weliswaar drie bouwkundige rookgaskanalen, maar zo te zien loopt er maar één helemaal door tot de kelder. Dus dat is lastig. Bovendien duurt het dan eindeloos lang voordat het warme water op de bovenste verdieping is. Dit is wel weer op te vangen door het warme tapwater te laten circuleren, maar dat kost weer veel stroom en warmeverlies.

2. De gasketel vervangen door een combiketel. Dit is wel jammer van de bestaande ketel, die vrij nieuw is, maar die kan misschien weer verkocht worden. Je blijft de afstand tot de bovenverdieping houden. En het is nog de vraag of je combiketels van 85 kW hebt. Dat is wel twee tot drie keer zoveel als een normale woonhuisketel.

3. Een indirect gestookte boiler koppelen aan de cv-ketel. Dit is mogelijk want de ketel heeft een boilerregeling. Het cv-water verwarmt dan de boiler. Er is geen tweede rookgasafvoer nodig. Voordeel is dat je veel watercapaciteit hebt, dus je bad is zo vol. Probleem is wel dat er een boiler met dubbelwandige warmtewisselaar vereist is voor een vermogen van meer dan 45 kW. Dat maakt de boiler extra duur. En je blijft zitten met de grote afstand tot de bovenverdieping.

4. Een gasgeiser (badgeiser) geplaatst op de bovenste verdieping vlak onder het dak met een eigen rookgasafvoer. Dit heeft als voordeel dat de bovenverdieping snel warm water heeft, maar de badkamer op de tussenverdieping moet wat langer wachten. Niet veel echter, want de badkamer zit dan pal onder de geiser. De afstand tot de lager gelegen verdiepingen is echter weer groot. En daar komen nog een douche en wat tappunten in toiletten en pantry. Er zijn echter geen stilstandverliezen, iets wat je met een boiler wel hebt.

Het mooiste (en duurste) is een combinatie van optie 3 en 4. Ik denk dat we maar eens beginnen met een geiser en kijken of dat werkbaar is. Een boiler er bij kan altijd nog.