vrijdag 27 augustus 2010

De installaties

Vandaag was ik met de installateur en de aannemer in het pand om te kijken wat er allemaal met de cv, water en afvoeren moet gebeuren.

Omdat Zijpendaalseweg 25 een kantoorpand is moet er erg veel gebeuren op installatiegebied. In een woning wil je keukens en badkamers en dat is er allemaal niet. Er is weliswaar een douchecabine, maar dit is een tijdelijke constructie. Ook de pantry is niet echt een keuken.

Omdat we nogal wat gaan veranderen aan de gevels moet ook de cv-installatie stevig aangepakt worden.

Hierbij een overzicht van de installaties die aangepakt moeten worden:

Cv
  • cv-radiatoren onder ramen moeten vervangen worden omdat in het midden een Frans balkon komt. Daar zit nu een doorlopende radiator. Ook moeten de leidingen het plafond in omdat ze niet onderlangs de balkondeuren kunnen lopen.
  • cv-radiatoren die op plaatsen zitten waar andere dingen komen (zoals keukens, badkamers en leidingschachten) moeten verwijderd of verplaatst worden.
  • misschien moet de bestaande ketel vervangen worden.
  • de regeling van de cv is nu niet optimaal. Er zijn alleen thermostaatkranen. Een regeling per verdieping met schakelklokken is wat we eigenlijk willen.
  • in de badkamers willen we vloerverwarming.
Deze radiator zit in de weg voor ons Frans balkon















Water
  • er moet een warmwatervoorzienig komen, dus een geiser of een boiler. Of  een combiketel.
  • van daaruit warm- en koudwaterleidingen naar alle nieuw te bouwen keukens en badkamers en wasbakjes in toiletten.
  • de meterkast willen we verplaatsen, dus ook de watermeter.
  • opgepast moet worden dat er geen "dode" leidingen ontstaan. Daar kan zich namelijk de legionella bacterie vermenigvuldigen.
Er is nu een elektrische boiler





















Elektriciteit
  • de stoppenkast is verouderd en moet vervangen worden door moderne automaten met aardlekschakelaars.
  • overal waar wanden vervangen of verplaatst worden moeten de wandcontactdozen etc. aangepast worden.
  • op veel plaatsen worden pvc leidingen met verouderde kleurcodes gebruikt.
  • op veel plaatsen zijn er ongeaarde wandcontactdozen.
  • de schakelaars en wandcontactdozen zijn gedateerd en moeten vervangen worden.
  • waarschijnlijk willen we meer wandcontactdozen.
  • voor de keukens moeten er extra groepen komen.
  • naar alle drie de badkamers moet een aarddraad om de cv te aarden.
  • de meterkast willen we verplaatsen, dus ook de elektriciteitsmeter.
Stoppen en geen aardlekschakelaar















Gas
  • naar de twee nieuwe keukens moeten gasleidingen komen.
  • idem naar een nieuwe geiser.
  • de meterkast willen we verplaatsen, dus ook de gasmeter.




















Riool
  • er komen drie nieuwe badkamers, die dus allemaal een nieuwe riolering nodig hebben.
  • de nieuwe standleiding voor de riolering moet een beluchting hebben, die dus door het dak moet gaan.
Houtkachel
  • in de huiskamer komt een houtkachel, die heeft een dubbelwandig rvs rookkanaal nodig.
Afzuiging
  • twee keukens die van een afzuiging moeten worden voorzien.
  • drie badkamers die van een afzuiging moeten worden voorzien.
  • er moet een nieuwe dakdoorvoer komen voor de afzuigingen. Waarschijnlijk meerdere.
Telefoon
  • mogelijk is er een telefooncentrale nodig.
  • telefoonleidingen naar alle verdiepingen.
Televisie
  • waarschijnlijk nemen we tele2, wat betekent dat er cat5 computerkabel naar de verdiepingen moet. Gelukkig ligt het pand al vol met computerkabel.
Internet
  • vanaf de modem in de meterkast cat5 kabel door het hele pand
  • mogelijk is er een tweede draadloze router nodig om overal draadloos internet te krijgen.
Een hele uitdaging nog.....................

Het ontwerpproces

Het ontwerpprces volgens Christopher Alexander kan ik het beste toelichten aan de hand van een voorbeeld. Voor de ramen van de voorgevel gebruik ik het patroon 236 "Windows which open wide", 236 Small Panes" en 238 "Filtered light".

Deze patronen zeggen zoveel als: Laat de ramen aan de beide zijden scharnieren zodat een grote verbinding met buiten ontstaat. Maak kleine vensters zodat er meerdere omkaderde views ontstaan, en fliter het licht waardoor een interessant patroon van kleur of schaduw ontstaat.

Ik heb deze patronen toegepast door de ramen te voorzien van een kalf (horizontale balk) met daar onder twee ramen die aan de zijden scharnieren. De middelste ramen gaan nog een stapje verder door er Franse balkondeuren van te maken. In het zo ontstane bovenlicht komt gekleurd (Tiffany) glas om "Filtered light" te krijgen.

Photoshop montage
Met Photoshop heb ik een montage gemaakt om te kijken hoe dat staat.

De volgende stap in het ontwerpproces is om een zogenaamde "Mockup" te maken. Dat betekent dat ik dit ontwerp in de werkelijke wereld simuleer door in dit geval tape op het raam te plakken. Het is namelijk nog maar de vraag of dit zo mooi is en of dat kalf niet zo laag komt dat je er tegenaan kijkt.





Papierstroken geven de dikte van de kozijen aan.
















Zicht vanaf de straat met tape op ramen




Het valt op dat het raam met tape goed kijkt op de Photoshop montage.

Belangrijk is nu om binnen en buiten even rustig te gaan zitten en te voelen of het ontwerp de juiste emotie teweeg brengt.

In in dit geval lijkt het een goed ontwerp te zijn. Het kalf is niet te laag, je kijkt er makkelijk onderdoor. Ook de dikte van het kozijnhout (tape is ongeveer 8 cm breed) lijkt geen probleem. Het kozijn geeft een goed gevoel.

Een technisch probleem is nog dat de dikte van het kozijn bij het bovenlicht minder is dan bij het onderstuk met de draaiende delen. Dit omdat de draaidelen ook een dikte hebben.


Closeup van de ramen met mockup
De volgende stap is dan ook de technische uitwerking.

Mockup aan de binnenkant

Het bouwtechnisch onderzoek is klaar

Het rapport van het bouwtechnisch onderzoek is binnen (zie ook het vorige artikel).  Het onderzoek is uitgevoerd door Grobos bouwadvies (http://www.grobos-bouwadvies.nl/). Het onderzoek bevestigt de indruk die we al hadden over de staat van het pand. Er kwamen geen nieuwe grote gebreken aan het licht.

woensdag 25 augustus 2010

Het koopcontract is getekend!

Vanmiddag hebben Sandra en ik het koopcontract voor Zijpendaalseweg 25-27 getekend.

Een toost op Ziep25 in de witte villa
Daarna zijn we het gaan vieren met een etentje in de Witte Villa in park Sonsbeek met zicht op het pand.














Daar ergens ligt het!

dinsdag 24 augustus 2010

De papierwinkel

Het is waanzinnig hoeveel gegevens we moeten aanleveren om dit huis te kunnen financieren. Ik geef je hieronder een lijst van alles wat we voor het verkrijgen van een hypotheekofferte in moeten leveren en dan ben ik waarschijnlijk nog wel wat vergeten:

Sandra

  • ondertekende verkoopakte Lemoen 14 (om aan te tonen dat haar huis echt verkocht is)
  • eigendomsbewijs Lemoen 14 (om aan te tonen dat het huis echt van haar is)
  • opdracht makelaar Lemoen 14 (om de courtage te berekenen)
  • hypotheekgegevens Lemoen 14 (om te bepalen of hypotheken overgenomen kunnen worden)
  • verzekeringspolis spaarhypotheek (om te bepalen of de spaarhypotheek overgenomen kan worden)
  • pensioengegevens (om te kijken of ze na haar 65ste ook de hypotheek kan betalen)
  • belastingaangifte 2007 (om te kijken of ze voldoende inkomen heeft)
  • belastingaangifte 2008
  • belastingaangifte 2009
  • echtscheidingsconvenant (om te kijken of ze alimentatie krijgt)
  • inschrijving burgerlijke stand m.b.t. echtscheiding (om te kijken of ze echt gescheiden is)
  • loonstrook (om te kijken of ze voldoende inkomen heeft)
  • werkgeversverklaring werkgever (om te kijken of ze echt werk heeft)
  • kopie paspoort (ter legitimatie)
Roland

  • verkoopopdracht Dissel 40 (om te kijken of mijn huis echt te koop staat)
  • waardeverklaring Dissel 40 (om een idee te krijgen wat mijn huis waard is)
  • taxatierapport 2006 Dissel 40 (idem)
  • afrekening Dissel 40 2006 (idem)
  • hypotheekakte Dissel 40 2006 (om te kijken wat ik nu voor hypotheek heb)
  • verzekeringspolis spaarhypotheek 2006 (om te kijken welke hypotheekvorm ik nu heb en hoeveel ik gespaard heb)
  • eigendomsbewijs Dissel 40 2006 (om aan te tonen dat het huis echt van mij is)
  • leningoverzicht hypothecaire geldlening (om te zien of ik recent mijn hypotheek betaald heb)
  • bewijs eigen vermogen Roland Angenent (om te kijken wat ik nog aan geld heb)
  • belastingaangifte Roland Angenent 2006 (om te kijken hoe mijn inkomensontwikkeling verloopt)
  • belastingaangifte Roland Angenent 2007 (idem)
  • belastingaangifte Roland Angenent 2008 (idem)
  • overzicht inkomen Roland Angenent vanaf 1988 (idem)
  • omzet eerste halfjaar 2010 Bureau Angenent b.v. (idem)
  • boekhouding 2010 Bureau Angenent b.v. (idem)
  • accountantsverklaring Roland Angenent holding b.v. 2009 (idem)
  • voorlopig financieel rapport Bureau Angenent b.v. en Roland Angenent Holding b.v. 2010 (idem)
  • loonstrook RW Angenent 2010 (om te kijken wat ik nu verdien)
  • arbeidscontract RW Angenent - Roland Angenent Holding b.v. (om te zien wie mijn werkgever is)
  • managementovereenkomst RA Holding inhuren RW Angenent (om te zien hoe mijn werkgever inkomen krijgt)
  • arbeidsongeschiktheidsverzekering 2010 (om te kijken of ik de hypotheek kan betalen als ik arbeidsongeschikt wordt)
  • pensioenvoorzieningen (om te kijken of ik na mijn 65e ook de hypotheek kan betalen)
  • SO-verklaring Roland Angenent Holding b.v. (om aan te tonen dat ik subsidie krijg op mijn loon)
  • uittreksel kvk RA holding b.v. (om te kijken of mijn holding echt bestaat)
  • uittreksel kvk Bureau Angenent b.v. (om te kijken of mijn werkmaatschappij echt bestaat)
  • kopie paspoort Roland Angenent (ter legitimatie)
Pand Zijpendaalseweg 25-27

  • koopakte (om aan te tonen dat we het echt gaan kopen)
  • begroting verbouwing (om te kijken wat het pand in de toekomst waard wordt, als zekerstelling)
  • ontwerp van het pand (idem)
  • bestemmingsplan Zijpendaalseweg (om te kijken of je er wel mag wonen, bank kan alleen woonhuis financieren)
  • oppervlakte en inhoudsberekening (omdat een deel de bestemming wonen heeft en een deel de bestemming kantoor)
  • verkoopbrochure makelaar (algemene info en prijs)
  • taxatierapport (met en zonder verbouwing, om te bepalen wat het onderpand waard is)
  • rapport bouwtechnisch onderzoek (om aan te tonen dat het geen bouwval is)
Ja, ja, banken zijn wel wat voorzichtiger geworden bij het verlenen van hypotheken...........

Warmwatervoorziening

Aangezien Zijpendaalseweg 25-27 een kantoorpand is, was er oorspronkelijk geen warmwatervoorziening, op een gasgeiser in de pantry na.

Nadat het pand gekraakt was in september 2009 is er antikraak bewoning gerealiseerd. Daarvoor is er een tijdelijke douche gemaakt in één van de toiletten. We kunnen voorlopig dus douchen, maar het is duidelijk dat er wat anders gemaakt moet worden voor alle badkamers en keukens die we van plan zijn te realiseren.


Tijdelijke douche






















Beetje roestig























Elektrische boiler





















Het pand is in de kelder voorzien van een vrij recente Remeha Quinta HR-ketel van 85 kW, die geschikt is om een indirect gestookte boiler aan te drijven. Deze ketel is aangesloten op een rookgaskanaal dat uitkomt boven op het dak.


Er zijn nu verschillende mogelijkheden om de warmwatervoorziening te realiseren:

1. In de kelder een aparte geiser of boiler plaatsen met een eigen rookgaskanaal. Er zijn weliswaar drie bouwkundige rookgaskanalen, maar zo te zien loopt er maar één helemaal door tot de kelder. Dus dat is lastig. Bovendien duurt het dan eindeloos lang voordat het warme water op de bovenste verdieping is. Dit is wel weer op te vangen door het warme tapwater te laten circuleren, maar dat kost weer veel stroom en warmeverlies.

2. De gasketel vervangen door een combiketel. Dit is wel jammer van de bestaande ketel, die vrij nieuw is, maar die kan misschien weer verkocht worden. Je blijft de afstand tot de bovenverdieping houden. En het is nog de vraag of je combiketels van 85 kW hebt. Dat is wel twee tot drie keer zoveel als een normale woonhuisketel.

3. Een indirect gestookte boiler koppelen aan de cv-ketel. Dit is mogelijk want de ketel heeft een boilerregeling. Het cv-water verwarmt dan de boiler. Er is geen tweede rookgasafvoer nodig. Voordeel is dat je veel watercapaciteit hebt, dus je bad is zo vol. Probleem is wel dat er een boiler met dubbelwandige warmtewisselaar vereist is voor een vermogen van meer dan 45 kW. Dat maakt de boiler extra duur. En je blijft zitten met de grote afstand tot de bovenverdieping.

4. Een gasgeiser (badgeiser) geplaatst op de bovenste verdieping vlak onder het dak met een eigen rookgasafvoer. Dit heeft als voordeel dat de bovenverdieping snel warm water heeft, maar de badkamer op de tussenverdieping moet wat langer wachten. Niet veel echter, want de badkamer zit dan pal onder de geiser. De afstand tot de lager gelegen verdiepingen is echter weer groot. En daar komen nog een douche en wat tappunten in toiletten en pantry. Er zijn echter geen stilstandverliezen, iets wat je met een boiler wel hebt.

Het mooiste (en duurste) is een combinatie van optie 3 en 4. Ik denk dat we maar eens beginnen met een geiser en kijken of dat werkbaar is. Een boiler er bij kan altijd nog.

vrijdag 20 augustus 2010

Het gemak van de stad

Vandaag waren we in het pand vanwege het technisch onderzoek. Daarna zijn we naar het bezoekerscentrum van park Sonsbeek gegaan voor een thee en een molenbroodje. Je loopt zo je huis uit en het park in.

Dat is het fijne van wonen aan het park.

Wat willen we eigenlijk met het pand?

Waarom eigenlijk zo'n idioot groot pand kopen?

De belangrijkste reden is: Sandra en ik willen de ruimte hebben om alle (gekke) dingen te kunnen doen die we nu al willen en later nog zouden kunnen willen. Dit is een pand met potentieel.

Wat we nu willen is:
  • Samen wonen met ruimte voor elk privé
  • Ruimte voor Rolands uitvinderspraktijk/ingenieursbureau
  • Een werkplaats voor Roland om meubels en dat soort dingen te maken.
  • Een coachingsruimte voor Sandra
  • Een ruimte voor workshops en trainingen
  • Woonruimte en/of logeerplaatsen voor de kinderen
  • In een stad wonen en lekker makkelijk (op de fiets/scoot/wandelen) van de voordelen van de stad genieten
  • Een pand waar je aan mag en moet knutselen, bij dit pand is alles een verbetering
  • Ruimte om te experimenten met interieurontwerp
En wat in de toekomst zou kunnen:
  • Een fablab voor Rolands uitvinderspraktijk
  • Een appartement voor Sandra's ouders

Het bouwtechnisch onderzoek

Dit kozijn is dus rot
Vandaag hebben we het bouwtechnisch onderzoek laten uitvoeren.
We zijn zelf meegelopen om aan te geven hoe we het gaan verbouwen en ook om het pand weer eens te zien.

Er kwamen niet veel meer gebreken aan het licht dan wijzelf en de aannemer al gezien hadden. Wat gunstig is, is dat de bouwkundige van mening is dat de daken niet vervangen hoeven te worden. We kunnen dus gewoon ons dakterras op de achterbouw maken.

Eigenlijk zijn alle kozijnen aan een verfbeurt toe, waarbij de meeste intensief aangepakt moeten worden. Dus verf er af krabben, hier en daar het hout vullen, in de grondverf en aflakken.

We wachten nu het bouwtechnisch rapport af.

donderdag 19 augustus 2010

De koop is rond!

Vandaag kregen wij bericht van onze aankoopmakelaar Strijbosch Thunnissen dat we er uit zijn met de prijs en de voorwaarden. Nu gaan we dus het koopcontract opstellen en tekenen.

Ook waren we vandaag bij de bank en het lijkt er op dat de hypotheek ook gaat lukken!

Mooi dus. Nu gaan we aan de slag met alle (administratieve) rompslomp bij de aankoop:
  1. Alle gegevens voor de bank opzoeken
  2. Bouwtechnisch onderzoek laten doen
  3. Taxatie laten uitvoeren
  4. Keuze notaris
  5. Overleg accountant
  6. Architect zoeken
  7. Overleg met de aannemer
  8. etc.

maandag 16 augustus 2010

Het ontwerp van de voorgevel

De voorgevel is in 1966 veranderd van een klassiek stadsvilla in een modern kantoorpand. De gevel past daardoor totaal niet in het straatbeeld. Bovendien vind ik het zelf een lelijke gevel.

Raam in de geopende stand
De ramen draaien om een horizontale as in het midden van het raam. Hierdoor heb je niet echt een fijn contact met buiten als je het raam opent.

En verder zijn de kozijnen hier en daar aan het rotten.















Er zijn nu meerdere mogelijkheden voor het ontwerp:
  1. We laten het zo. Rotte plekken in de kozijnen repareren we met houtrotvuller. Even een verfje er over en klaar.
  2. We zetten er nieuwe kozijnen in, maar het ontwerp blijft ongeveer hetzelfde. Geen bouwvergunning nodig.
  3. We proberen er een gevel van te maken die wat meer lijkt op de omringende huizen. Dat kan door een ander soort raam/kozijn te maken, de gevel wit te schilderen, balkons toe te voegen, andere voordeur, andere erker, daklijst toevoegen, zolder toevoegen, etc. Hiervoor is een bouwvergunning nodig. Door de vastliggende plaats van de ramen en de plaats van de verdiepingvloeren krijgt het pand echter nooit de uitstraling die de naastliggende panden hebben.
  4. We maken er iets bijzonders van. Het pand is toch al een buitenbeentje en dat is niet echt te repareren, dus dan maar extreem en opvallend. Het thema zou dan creativiteit kunnen zijn. Tenslotte is er een uitvinder in gevestigd.
Ik ben er nog niet uit wat te doen.

Gevel aangepast aan de omgeving
Gevel a la Hundertwasser

zondag 15 augustus 2010

Gaat het dan toch lukken?

Het ziet er naar uit dat het toch gaat lukken om het kantoorpand Zijpendaalseweg 25-27 aan te kopen.


Sandra en ik wilden dit pand graag hebben om een aantal redenen:

Ten eerste is het een heel groot pand (1400 m3) met ruimte voor zo'n beetje alles wat we zouden willen: een woning voor ons samen, een woning voor mij alleen, ruimtes voor coaching en training, een ruimte voor mijn ingenieursbureau, (logeer)kamers voor kinderen, een appartement voor Sandra's ouders.

Wat ook fijn is, is dat het geen monument is, we kunnen dus flink verbouwen.

Uitzicht vanaf het dak op park Sonsbeek
Verder heeft het pand een schitterend uitzicht op het park Sonsbeek.

Als laatste: het ligt vlak bij het station Arnhem en is dus goed bereikbaar met openbaar vervoer.

Het pand heeft ook wel een paar nadeeltjes:
In 1966 is het verbouwd waarbij de klassieke gevel vervangen is door wat op dat moment een moderne gevel was. Het pand detoneert daarom stevig naast alle herenhuizen uit de 19e eeuw.

De technische staat is heel matig en alle kozijnen moeten eigenlijk vervangen worden. Verder  zijn de vloeren behoorlijk gehorig. En natuurlijk zijn er geen badkamers en keukens, want het is een kantoorpand. Kortom, er valt nog veel te verbouwen de komende maanden. Volg dit blog, dan blijf je op de hoogte!